리츠 투자.. 할까? - 제이알글로벌리츠

최근 제이알글로벌리츠의 주가가 서서히 떨어지고 있습니다.

 

 

리츠는 건물을 매입하고 해당 건물에 임대를 놓아 임대 수익금의 95%이상을 배당하는 종목입니다.

 

 

 

 

제이알글로벌리츠의 투자자산은 두개입니다.

https://jrglobalreit.com/

 

 

벨기에 파이낸스 타워,  뉴욕 498 세븐스 에비뉴로 2개인데요.

 

벨기에 파이낸스타워의 대출 만기가 얼마남지 않아 리파이낸싱 리스크로 주가가 미리 내려가고 있습니다.

우리나라 리츠들은 대부분 2020년부터 상장했는데요.

대부분의 리츠가 가장 금리가 저렴한 시기에 부채비율을 굉장히 높여 상장했기 때문에,

리파이낸싱 시기에 주가가 토막나고 있습니다.

 

제이알글로벌리츠는 24년 상반기 배당금이 195원으로, 연배당 390원까지 기대할 수 있었는데요.

핵심 자산인 벨기에 파이낸스타워의 대출 만기가 도래할 때, 재금융(리파이낸싱)을 통해 자금을 조달해야만 합니다.

대출 금액은 약 1조원으로, 담보대출 + 국내 회사채를 통해 차환할 예정이라 합니다.

 

기존 1%대였던 벨기에 파이낸스타워의 대출 금리가 약6%로 늘어나면서 25년도 예상 배당금은 230원으로 줄어들었는데요.

배당금이 40%가량 줄어들다 보니 주가도 배당금에 맞게 내려가게 된 것입니다.

그나마 자산이 우량해서 임대료가 꾸준히 올라온 제이알글로벌리츠라서 배당금이 깎이는것으로 끝나는 것인데요.

타 리츠를 확인해보면 특정 건물에 대한 배당금이 사라지는 경우도 있습니다.

 

그나마 다행인 점은 금리인하가 시작됐다는 점인데요.

서서히 금리가 인하된다면 다음 리파이낸싱때는 이자비용이 줄어들며 배당금이 우상향하는 그림을 그려 볼 수 있겠죠.

 

 

 

 

 

 

결론

 

제이알글로벌리츠의 벨기에 파이낸스타워의 임대료는 벨기에 건강지수(health index)에 연동되어 인상되는데요.

다행히도 꾸준히 임대료가 인상됐기 때문에 배당컷 수준에서 끝날 수 있는 종목이며,

추후 금리는 내리며 벨기에의 경제가 좋을것이고, 뉴욕의 경제도 좋을것이라 생각한다면 투자가치가 충분하다 생각합니다.

또한 리츠는 배당금뿐만이 아니라 건물을 매각할 경우 매각 차익에 대한 특별 배당금도 존재하기 때문에 건물의 입지도 굉장히 중요합니다.

해외리츠를 보실 때에는 그 나라의 GDP 성장률 및 입지를 잘 확인하고 들어가셔야 하는데요.

저는 사실 한국도 다 안돌아다녀봐서 이부분은 잘 모르겠습니다.

 

다만 국내 리츠를 매입하실 때는 건물이 서울에 있는 곳을 추천 드리고 싶네요.

서울 아파트의 연평균 상승률은 7.5%라 합니다.

언제까지 이어질지는 모르겠지만.. 이 상승률에 맞게 오를 수 있는 좋은 건물을 매입한 리츠를 노려보시기 바랍니다.

위의 상승률을 따라갈 수 있는 리츠의 예상 연평균 수익률은 (1 + 부채비율) * 1.075 + 배당수익률이 되겠네요.

 

 

번외로 서울의 연평균 상승률을 7.5%라 가정하고 계산해보면 현재 40억쯤 하는 강남 아파트의 50년 후 가격은

 

1487억정도로 예상되는데요..(?)

정말 말도 안되는 가격이라 생각합니다. 서울 부동산의 상승이 이렇게 유지될지는 모르겠습니다.

이런게 유지될 경우 2075년쯤에는 강남아파트는 1500억하고, 전세는 800억쯤하며,

지방소멸된 빈집세내는 지방 아파트의 가격은 500만원 언저리 하는게 아닐까 싶네요.

저정도의 인플레이션이면 신입사원 초봉은 900만원 언저리 하지않을까 싶네요. (200만원 기준 연평균 3% 복리 50년)

사실 이정도로 양극화가 진행되기 전에 출퇴근이 없어지거나, 현대차가 만들어준 미사일 타고 출퇴근하여 양극화를 막지 않을까 싶습니다.

한화 에어로스페이스와 현대차가 합작한 정의로운 현무..? 

나중에는 정말 부를 물려주는게 아닌이상 좋은 곳에 살수는 없을 것 같습니다.

"아빠 우리는 왜 저기 못살아..?"

"그건 니 할아버지가 투자를 제대로 안해서.."

"할아버지는 왜 그랬대?"

"그건 증조할아버지가.."

 

 

어..

모두 성투하시기 바랍니다.