부동산 투자 할만할까?

서점에 가서.. 늘 그렇듯 경제책을 둘러보다가 최근에 리츠에 다시 관심이 생기고 있어 늘 기피하던 부동산 책을 읽었습니다.

 

사실 뻔한내용이었습니다.

월급으로는 부자가 될수 없다, 부동산 투자의 장점, 주식과의 비교 등이 있었는데요.

 

부동산 투자의 가장 큰 장점은 역시 레버리지입니다.

주식도 대출 혹은 선물을 이용하면 쉽게 레버리지를 사용 할 수 있으나 높은 금리가 녹아있죠.

하지만 부동산의 경우 전세금에 대해서는 금리가 녹아있지 않은데요.

 

집값이 제일 잘 오른다는 서울의 전세가율을 확인해봤습니다.

http://todayhouseprice.com/apart_trend_Rent_Rate.php

오늘집값 - 금일 아파트 신규 매매/전세 조회

 

 

 

54.19% 정도입니다.

그럼 45.8% 정도의 투자금이 필요한데요.

자본 대비 45.8% 에 대한 금리만 지불하면 투자를 이어나갈 수 있습니다. 

아파트 중 가격이 좀 저렴하더라도, 전세가율이 높은 65%로 투자한다고 가정 시에는 35%정도까지 내려가겠네요.

 

전세를 이용하는 경우 주택담보대출은 이용하지 않을텐데요.

이 비용에 대해서 어떻게 해결하실지는 모르겠습니다만.. 금리가 높은 경우 충분히 위험합니다.

 

부동산 매매가격 지수를 확인 시

https://www.reb.or.kr/r-one/portal/stat/easyStatPage/A_2024_00045.do

부동산통계정보시스템

24년 1월기준 94.08이던 서울의 부동산 매매 가격지수가,

 

24년 9월 기준 97.88로 올라왔는데요. 

9개월간 약 4%정도 상승했습니다. (94.08 → 97.88)

전국으로 비교시에는 93.25 → 93.54로 거의 제자리걸음이네요.

 

아파트 투자 시, 위의 매매 가격지수만큼 가격이 올랐다고 가정하겠습니다.

 

1. 전세금 54.2%, 나머지 투자금 현금 (대출 x)

45.8%의 원금대비 8.73% 정도의 수익을 낸 것이 됩니다.

 

2. 전세금 65%, 나머지 투자금 현금

35%의 원금대비 11.42%의 수익을 낸 것이 됩니다. 

 

3. 전세금 65%, 투자금 20% 현금, 15% 대출 금리 6% (9개월 간 4.5%의 금리 지불)

대출금의 15%에 대한 4.5%가 이자로 적용되어 아파트 가격 대비 0.675%가 비용으로 지불되는데요.

총 수익금은 아파트 가격 대비 3.325%로 원금대비 16.625%의 수익을 낸 것이 됩니다.

 

위의 경우에는 서울의 집값 상승이 있었다는 점과 전세금 65%를 전제로 했기 때문에 수익률이 굉장히 높아보이는데요.

문제는 모든 기타비용 (세금, 전세자 구할 동안의 금리, 기타 인건비 등) 을 제외한 비용입니다.

 

서울의 아파트 10년 평균 상승률은 7.5%입니다.

아파트 전세금을 60%라고 가정 시, 나머지 현금 투자시 기대 수익률은 연 18.5%로 굉장히 높은데요.

기타 비용을 제외하고 18%정도로 가정해도 굉장히 높습니다.

만약 8% 금리로 나머지 금액을 대출 받아 투자한다면 1년간 내는 금액은 아파트 가격대비 3.2%인데요.

그럼 별도의 투자금 없이 아파트 가격대비 4.3%를 수익금으로 가져갈 수 있는 방식인거죠.

 

 

 

결론

실제로 대부분의 부동산 책에서 추천하는 방식은 이런 방식들인데요.

어.. 쓰다보니 생각보다 기대 수익률이 높게 나오네요.

서울에서 어디가 제일 많이 오를지는 모르겠으나,

강남 혹은 이미 어느정도 비싼 동네의 아파트를 매입할 수 있다면 평균만큼은 상승하지 않을까 생각되네요.

기존 연 평균 상승률만큼 오를 수 있다면 충분히 접근할만한 투자라고 생각합니다.

그렇다고 부동산 강의들으러 상당한 비용을 지출하지는 마시고 직접 공부하시며 투자하신다면 괜찮을거라 생각합니다.

주식만이 정답도 아니고, 부동산만이 정답도 아니니 다들 잘 공부하셔서 성공하시기 바랍니다.