마스턴 프리미어 리츠

요즘 모아가고 있는 리츠 중 하나로.. 주가가 계속 떨어지고 있습니다.

 

주가

 

마스턴 프리미어 리츠 23.07.18 09:10 기준 주가

사실상 역대급 저점으로.. 어디까지 내려갔다 반등할지는 모르겠지만, 기업이 성과를 잘 내준다면 언젠간 회복할 것이라 생각합니다.

 

 

 

회사 홈페이지에 가면 월간보고서를 확인 할 수 있다.

마스턴 프리미어 리츠 링크

http://masternpremier.com/

 

5월자 월간보고서에 따라 해당 기업에 대한 설명을 하겠습니다.

 

포트폴리오 구성

 

 

23년 5월 월간보고서 기준 포트폴리오

마스턴 글로벌리츠, 마스턴유럽9호펀드, 코크렙제52호리츠, 유동성 자산으로 이루어져있으며,

PF(Project Financing)를 전담할 자리츠를 구상중인것으로 되어있습니다.

 

 

PF(Project Financing)

PF 는 좋게 말하면 사업대출이지만 뜻만 보면 일에 저당을 잡는 행위로..

우리 1000억짜리 건설사업 땄는데 600억이 필요해요~ 돈 빌려줘요~ 하는 것으로 생각하면 됩니다.

문제는 1000억짜리 건설 사업이 건설 후 금리와 물가 문제로 인해 제대로 분양되지 않을 경우, 건설사 측에서 이자비용은 늘어나는데, 분양가는 낮아지고 분양은 되지 않아 원리금을 제대로 갚지 못하는 부실채권이 될 가능성이 있다.

 

그러므로 PF는 담보대출이라기보다, 신용대출이라고 생각하면 되는데,

마스턴 프리미어리츠가 PF대출로 성공할 수 있을지는 아직은 잘 모르겠다.

 

 

 

기초 자산

23년 5월 월간보고서 기초 자산

23년 5월 월간 보고서 기준 기초 자산 이다.

 

마스턴 프리미어리츠의 건물 임대율은 전부 100%로 건물들을 매우 잘 활용하고 있는 상황이다.

 

1. 마스턴글로벌리츠(프랑스 노르망디 아마존 물류센터, 프랑스 남프랑스 아마존 물류센터)

잔존 임대기간, 차입금 만기시점, 금리 셋 다 양호하다.

 

2. 코크렙제52호리츠(인천 항동 스마트 물류센터)

차입금 만기시점은 양호하나, 잔존 임대기간은 짧아보인다.

해당 건물은 잔존 임대 기간 이후에 매각 예정입니다.

만약 매각을 하지 않더라도 인천 항동 스마트 물류센터는 쿠팡이 사용중이므로, 임대 기간이 연장 될 가능성이 높아보입니다.

 

3. 마스턴유럽9호펀드(프랑스 Crystal Park 오피스)

잔존임대기간은 5년으로 괜찮으나, 차입금만기시점이 굉장히 짧다. 5월 월간보고서 기준이 1.2년이면, 이제는 약 1년정  도 남았을 겁니다

해당 건물은 차입금 만기 시점 이후 매각 에정입니다.

하지만 매각하지 못하게 될 경우 리파이낸싱을 할것이라 하였었습니다. 그런 상황이 온다면 내년 이때 즈음 차입금 금리가 얼마나 오를지가 중요해 보입니다.

 

 

 

예상 임대료 인상률

 

ILAT 지수 추이

프랑스 건물들의 임대료 상승률은 ILAT지수를 지표로 사용한다고 합니다.

아마 연평균 2%대의 상승이 있지 않을까 생각합니다.

 

쿠팡 물류센터는 매년 1%씩 상승하게 되어있습니다.

 

 

 

예상 배당금

 

예상 배당금

 

가장 중요한 배당금입니다.

배당 기준 월은 3, 9 월로 제 6기(23년 3월)에는 152원을 배당하였으며,

7기의 예상 배당금은 153원으로 조금씩 배당금이 올라가고 있습니다.

 

만약 배당금이 오르지 않고, 152원으로 배당을 계속 한다 하더라도,

현 주가 대비 배당 수익률은 152*2/3170 = 0.095899 정도로 약 9.59퍼센트의 배당 수익률이라 할 수 있습니다.

현재 주가가 많이 떨어진만큼 배당 수익률은 높아졌기 때문에, 주가가 언제 안정될지를 지켜봐야 할것 같습니다.